出租房屋不是只能靠自己！解密包租代管的關鍵眉角 – 帶你搞懂費用、流程、地雷與挑選技巧

Last Updated on 26 5 月, 2025 by hsadmin

隨著政府推動「居住正義」、租屋市場越來越透明，越來越多房東開始評估：是否該把物件交由專業業者管理？

包租代管不只可以省去找房客、收租、修繕的麻煩，也能降低報稅與法律風險、提高出租效率。但許多房東也會疑問我的出租物件適合委託包租代管嗎？

在自租、委託仲介、委託包租代管業者之中，可以先歸納出幾個關鍵方向：

• 包租與代管有什麼區別？？哪一種比較適合我？
  
• 租金會不會比市場價低，反而虧了？
  
• 交由包租代管業者管理有政府補助嗎？該怎麼申請？
  
• 萬一遇到不專業的包租公司我該怎麼辦？
  
• 有沒有值得信賴、口碑好的包租代管公司？
  

房東可以更深入了解包租代管的優缺點、與自租、代租的費用差異、稅務上的優惠區別與合約注意事項等等，給予房東多方的參考資訊，評估自身情況，讓每位房東都能找到最合適自己的出租方向！

房東的選擇眉角一：包租？代管？

對多數房東來說，租屋管理不只是收入增加，還要面對空屋風險、修繕問題與房客溝通等租屋的行政事務。因此，將房子交給專業的業者來協助對房東是越來越普遍的選擇。

業者常見的管理模式有兩種：「包租」與「代管」，它們最大的差別，在於誰負責風險、誰控管租金、誰面對房客。

包租 vs. 代管的差異比較

近年來在政府推動下，包租業者日漸增多，但究竟包租業者與傳統代管業者有什麼差異？可以分別如何協助房東呢？讓我們用下方的表格讓房東快速了解二者的不同。

包租 vs. 代管對房東的收入差異

若我們假設有一房屋，市場出租租金為 NT$22,000／月，交給不同業者對房東的租金收入上有什麼差異呢?

包租 vs. 代管怎麼選？給不同類型房東的推薦

包租與代管雖同為房屋委託管理的方式，但實際運作與房東參與程度大不相同。對於不同生活型態與管理期待的房東來說，選擇正確的管理方式，不僅能減少負擔，更有助於租金收益的穩定與資產的長期規劃。以下表格整理出幾種常見的房東類型，快速判斷出該選「包租」還是「代管」，讓出租這件事更輕鬆有效率。

包租代管合約內容要如何談清楚！

無論是選擇包租還是代管，簽約前都一定要逐條檢視合約內容，避免日後產生糾紛。以下是幾個建議特別注意的項目：

修繕責任歸屬是否清楚？ 

建議明確區分修繕類型，如：水龍頭漏水、燈泡更換由業者負責；大型家電、建物損壞則由房東負責，並在修繕前是否須事先報價取得房東同意，也需溝通清楚。

提前解約的違約條款是什麼？

若合約未滿房東或業者要提前終止合作，是否有違約金、需提前多久通知等，應具體寫入合約，避免日後爭議。

每月報表／帳務回報是否透明？

建議要求業者每月提供租金收支報表、修繕明細與房客狀況回報，並確認交付方式（如 Email 或線上系統）與時程。

房東的選擇眉角二： 一般包租代管 vs. 社會住宅包租代管差在哪？

我們可能聽過「包租代管」，也可能聽過「社會住宅包租代管」，但這兩者到底有什麼不同？可以這樣簡單來理解：

• 一般包租代管＝私營業者承租管理，講求收益彈性
  
• 社會住宅包租代管＝由政府推動的機制，房東雖以略低於市價出租，但可享有節稅與修繕補助等回饋

包租代管與社會住宅包租代管費用與租金收取差異

兩種合作形式的不同，在費用上出租一般公寓與社會住宅的差異，可以透過下方的表格快速了解：

那房東是否應該要選擇將房屋申請為社宅後，再與包租代管業者合作呢？這邊也幫大家整理了包租代管業的優缺點。

一般包租代管的優缺點

一般包租代管的優點

1. 租金彈性高： 一般包租代管不像社宅需以市價打折計算租金，房東可與業者協議租金水準，收益彈性較大。
2. 風險轉移穩定收租： 即使房屋短期內未出租，房東仍可按合約固定金額收取租金，空屋風險由業者承擔。
3. 彈性篩選業者與房客： 房東可自由挑選包租業者，部分業者也開放房東參與房客篩選流程，提升安心度。
4. 免處理日常瑣事： 由業者負責修繕、收租、客訴等日常管理事務，房東可專注資產配置與現金流規劃。
5. 定期彙報房屋狀況：租賃住宅服務業公司會定期向房東回報房屋的狀況，以及告知收支的事項，完全不需要房東去操心。
6. 可以長期合作：當房東找到一家合適的包租代管公司後，可以繼續長期合作，以擁有更穩定的一筆收入。

一般包租代管的缺點

1. 租金收入可能較自租低： 為承擔租屋風險與服務費用，包租業者會以市價的 7～9 成向房東承租，實際入帳金額略低。
2. 須慎選業者： 若選擇服務不佳的業者，可能面臨溝通不良、管理疏失、租金遲繳等問題。
3. 非每縣市皆有完整補助或稅賦減免： 與社會住宅計畫不同，一般包租代管未必享有政府補助，房東仍需依法申報租金所得。

社會住宅包租代管的優缺點

社會住宅包租代管的優點

1. 穩定租金收入：與包租業者簽訂合約後，即使房屋短期內未租出，房東仍可按月收到固定租金，減少空置風險。
2. 稅賦減免：參與計畫的房東可享有每月租金收入15,000元免稅，超過部分僅需列入40%的租賃收入計算所得稅，並可適用自用住宅的房屋稅（1.2%）與地價稅（0.2%）優惠稅率。
3. 費用補助：政府提供每年10,000元的修繕費補助、3,500元的居家安全保險補助，以及公證費補助（雙北市最高4,500元，其他縣市最高3,000元）。
4. 專業管理服務：包租代管業者負責房屋的日常管理、維修及與房客的溝通，減輕房東的管理負擔。

社會住宅包租代管的缺點

1. 租金低於市場行情：出租價格通常為市價的8折，會壓縮租金收入，但節稅後的淨收益仍具競爭力。
2. 無法自行挑選房客：房客由包租代管業者篩選，房東對租客的選擇權有限。
3. 合約期限較長：一般需簽訂至少一年的合約，對於希望短期出租的房東可能不適合。

房東的選擇眉角三： 與包租代管合作後房屋稅、地價稅如何節稅

在討論房東應繳的持有稅時，最常被混淆的兩項稅就是「房屋稅」與「地價稅」。兩者雖然都是每年固定繳納的稅金，但針對的標的是不同的，一個是針對房子本身，一個是針對土地，課稅基準、繳稅時間與稅率也大不相同。以下帶你快速搞懂這兩項稅的差別，並提供實用的節稅建議。

房屋稅是什麼？

房屋稅是所有「房子擁有者」每年必繳的持有稅之一，稅額計算依據房屋的「評定現值」——也就是政府認定的房屋價值基準來決定。評定現值由各縣市政府依據建材、樓層、屋齡等條件訂定標準單價，再依坪數與折舊等因素換算而來。

• 課稅期間：前一年7月1日～當年6月30日
• 繳稅時間：每年5月開徵，納稅義務基準日為當年2月底
• 自用住宅稅率：1%（或1.2%，視戶數限制而定）
• 非自住使用稅率：最高可達3%～5%以上

房東若名下自住戶數超過限制，或是有出租、營業等非自住用途，將無法適用優惠稅率。若符合資格，記得於每年3月22日前向地方稅務局提出申請，才能適用當年起的優惠。

1% 稅率適用於「全台僅有一戶自住房」，若名下三戶內但不只一戶，則可適用 1.2% 稅率。

小管家Vicky

地價稅是什麼？

地價稅則是針對「土地」徵收的持有稅，與房屋稅不同，不論土地上有沒有蓋房子、有沒有出租，只要你名下有土地，就一定要繳。

• 課稅期間：當年1月1日～12月31日
• 繳稅時間：每年11月1日至11月30日（逾期罰款）
• 稅率：基本稅率為10‰，累進至最高55‰
• 自用住宅優惠稅率：2‰，適用條件較嚴格

若是本人、配偶或直系親屬實際居住，且無出租或營業用途，並符合面積限制（都市300平方公尺，非都市700平方公尺以下），即可申請「自用住宅用地優惠稅率」，同樣需在每年9月22日前向地政機關提出申請。

什麼是房屋評定現值、申報地價？

房屋評定現值：由各地稅局依房屋建材、樓層、用途、折舊率等計算出來的價格，作為房屋稅計算基礎。屋齡新、建材好、樓層高，評定現值通常越高。

申報地價：土地所有權人可自行申報地價，若未申報，則以公告地價的80%計算。記得每年8月31日前申報，以享優惠地價稅！

房屋稅 vs. 地價稅重點比較

小管家David

甜家詳細的替大家從各種層面去比較房屋稅及地價稅，並且還有稅率的試算喔!

自住房與非自住房稅負差多少？

自住的稅率對於房東來說，需要繳納的稅金，我們可以試算假設房東擁有一間房屋及土地如下：

• 房屋評定現值為600萬元
• 土地申報地價為200萬元

光是登記為自用住宅，每年可少繳近 9 萬元稅金！因此若房屋符合以下情況，房東們可以盡快申請：

• 若出租房屋月租低於1.5萬，建議登記成公益出租人，可免繳所得稅、享1.2%房屋稅、2‰地價稅。
  
• 若房屋自用、無出租營業，建議於限期內申請「自用住宅」，才能適用優惠稅率。

詳情可參考此網站財政部稅務入口網 – 房屋稅優惠申請

包租代管333計畫的 3 稅 3 費 3 年優惠

內政部推出「包租代管 333 政策」鼓勵房東與包租代管業合作可以享有的3 稅 3 費 3 年優惠，是目前房東合法出租最具誘因的方案：

一般包租代管 333 政策

相較於社會住宅計畫，雖無固定補助金額，但仍享有制度上的彈性與保障，適合希望保有租金彈性又不想親力親為的房東。

3 稅減免（視縣市政策或以必要費用方式節稅）

1. 租金所得可列舉必要費用扣除（如修繕費、仲介費）
2. 若登記為「公益出租人」，可享 1.2% 房屋稅與 0.2‰ 地價稅優惠
3. 透過合法報稅搭配扣除額規劃，可降低所得稅負擔

3 費服務（視業者方案而定）

1. 許多業者（如甜家）提供免費初勘與估價諮詢
2. 可搭配租前空間整理、家電配置協助（視方案與業者有所不同）
3. 含收租管理、房況回報、租客客服等完整服務，無額外收費

3 年合作（合約彈性）

1. 包租合約可簽 1–3 年，視房東需求調整
2. 遇出售或自住需求可提前解約，視業者規定彈性處理
3. 可搭配續約與彈性調租條款，提升中長期合作穩定性

社會住宅包租代管333政策

房東若參與政府推動的「社會住宅包租代管」，可大幅降低稅負與修繕成本。

3 稅減免

1. 綜所稅：每月租金 15,000 元以下免稅，超過部分扣除 60%
2. 房屋稅：1.2% 優惠稅率（比原本最高3.6%低很多）
3. 地價稅：0.2‰ 優惠稅率（一般出租為1%）

3 費補助

1. 修繕補助：10,000 元/屋/年
2. 保險補助：3,500 元/屋/年
3. 公證費補助：最高 4,500 元（雙北）、3,000 元（他縣市）

3 年服務

1. 包租合約最長可簽 3 年，保證每月入帳，不怕空租
2. 代管合約通常為 1 年，可續約

房東的選擇眉角四：與包租代管合作的三大疑慮？

雖然包租代管的確為房東省下許多心力，但不少房東在考慮委託包租代管業者前仍會擔心以下幾個問題：

與包租代管合作的疑慮一：租金會比市價低，划算嗎？

不少包租方案是業者以市價 8～9 折的價格承租，房東可能覺得「收入少了」。但其實包租代管業者也協助房東節省了無形的成本。

房東沒賺少，只是賺得更聰明

• 不需處理空屋風險與催租事務
• 全年穩定現金流，利於財務規劃
• 稅負減免（房屋稅、地價稅、自住房稅率）
• 時間彈性，可專注資產配置與現金流規劃

→ 總體算下來，實拿租金未必比較少，反而風險更低，回報更穩。

與包租代管合作的疑慮二：房東無法挑選房客，會不會踩雷？

包租模式下，房東與房客不會直接接洽，會擔心被分配到條件不理想的租客。但這問題的關鍵不在「制度」，而在「業者選擇」。

專業包租代管業者會事前審核租客條件

如收入證明、租屋紀錄、信用狀況等，篩選出穩定且具履約能力者。

→ 找對有專業篩選機制的業者，能有效保障房東權益。

與包租代管合作的疑慮三：服務品質參差不齊，怎麼挑選業者？

坊間確實有部分包租業者出現以下情況：

1. 管理疏忽、維修拖延
2. 租約條款不夠透明
3. 房客與房東資訊落差大

找對業者，才能將缺點化為優勢！

因此，選擇具備合法證照、實績與口碑的包租代管公司，才是關鍵。例如：

• 甜家國際共生公寓：擁有合法營業登記、包租證照，且長期與各大學、企業合作，服務透明、團隊穩定。
  
• 提供每月報表、即時客服、租前完整篩選與拍照紀錄，保障雙方權益。

包租代管的缺點，其實都是可以透過「選對業者」來轉化的問題。與其自己煩惱管理與法規問題，不如交給有口碑、有經驗的合法團隊來操作，不僅更安心，也讓出租真正變成「穩定收租、不動產保值」的利器。

房東的選擇眉角五：合法包租代管業者的必要條件

優質包租代管業者的必要條件一：租賃住宅管理人員證照

根據《租賃住宅市場發展及管理條例》第20條（簡稱「租賃專法」），從事租賃住宅服務業務的公司必須設置至少一名合格的租賃住宅管理人員。此證照的設立旨在提升租賃市場的專業性，保障房東與房客的權益。

申請資格與流程：

• 年齡與學歷要求：申請人需年滿20歲，並具備高中職以上學歷。
  
• 報名方式：需參加由「中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會」舉辦的訓練課程，並通過考試。
  
• 課程內容：涵蓋租賃法規、不動產租賃管理實務、設備維護、糾紛處理等領域。
  
• 課程時長：共五天，四天課程加上一天考試。
  
• 考試方式：選擇題形式，及格標準為60分。
  
• 費用：總計約6,000元，包括上課訓練費、考試測驗費、證照登錄費等。持有相關證照者（如不動產經紀人、地政士）可抵扣部分課程時數，減少費用負擔。
  

優質包租代管業者的必要條件二：成立合法的包租代管公司

取得租賃住宅管理人員證照後，若欲自行成立包租代管公司，需完成以下步驟：

• 公司設立：依法辦理公司登記，並向所在地政府申請「租賃住宅服務業登記證」。
  
• 加入公會：成為所在地的租賃住宅服務商業同業公會會員。
  
• 繳交保證金：依規定繳交營業保證金，以保障業務運作的穩定性。
  
• 設置合格人員：公司內需設置至少一名持有租賃住宅管理人員證照的專業人員。
  
• 申報義務：在轉租或續租時，需於30天內向相關機關申報契約，違規將面臨罰款。
  

優質包租代管業者的必要條件三：是否有專業的行銷進行招租

租賃住宅服務業公司應該要具有相當的營銷技巧與知識，才能提高出租率。缺乏營銷技巧的租賃住宅服務業公司很容易因為要減少空置的房子，而把租金價格壓低，此外，還會影響到接下來的服務。一家具備營銷規劃的包租代管公司，會把老舊的房屋重新改造、擁有招租的團隊、還會聘請專業的攝影團隊來拍攝專業的住宅照片。當然，在不同地點宣傳也可以提高曝光率及出租率。一系列的營銷技巧，將有助於提高租金價格，惠及房東。

優質包租代管業者的必要條件四：嚴選優質房客

遇到惡租客是房東最擔憂的問題，惡房客不只會拖欠租金、惡意損壞屋內設備、與鄰舍發生不必要的爭執、用不良手段敲詐房東等，曾經有出租經驗的房東都非常熟悉這一點。若房東親自招攬租客，就必須瞭解租客的背景與人品，然後仔細做好篩選工作，這些都是相當耗費力氣與時間的。只要與專業的租賃住宅服務業公司合作，就可以免去這方面的煩惱。

優質包租代管業者的必要條件五：協助房東的法律諮詢或顧問

租賃期間經常遇到各種問題，包括：租客提前解約、拖欠租金、與鄰居或租客之間發生爭執、敲詐等。當面對這些問題時，唯有尋求法律途徑以保障房東。因此，有提供法律諮詢的租賃住宅服務業公司，可以讓房東獲得最大的權益保障，同時減少許多繁瑣事項的煩惱。當然，以下的臺北包租代管公司推薦中，推薦甜家租賃住宅服務業。 甜家國際共生公寓（Home Sweet Home Share House）可以協助法律方面的諮詢服務，同時充當顧問的任務，在合作上可以降低房東對這方面的疑慮。

優質包租代管業者的必要條件六：協助處理房屋修繕、維護房屋品質

很多時候房屋裡的設備會發生故障、損壞的情形，包括：冷氣需要維修或清洗、門鎖受損、水管爆裂、天花板漏水、牆壁出現裂痕等。當發生這些問題時，若房東自行出租住宅，就必須以最快的速度去處理。但是，大部分房東需要工作或是較為忙碌，沒有時間與精力處理。因此，透過有提供房屋修繕及維護的租賃住宅服務業公司，將可以減低房東的負擔，不必煩惱。

優質包租代管業者的必要條件七：協助催繳租金及其他能源費用代繳

當租客惡意拖欠租金、不繳付水電費、管理費、瓦斯費、或其他費用，房東肯定會非常煩惱。由於房東是不可以隨意把租客趕走，也不能隨意斷掉水電服務，唯有自己花錢支付。房東可以根據租賃合約及民法去向房客索求賠償，但是過程相當麻煩。建議還是將這些繁瑣任務交托給專業的租賃住宅服務業公司，以減輕房東自己的負擔。

優質包租代管業者的必要條件八：房屋的保險評估

若住宅單位不幸發生意外事故，例如：地震或火災，最好是有保險補償，以減輕房東的修繕負擔。專業的租賃住宅服務業公司，會提供這方面服務，和房東一起評估房屋的情況，當然房東若在一開始買房時就預先做好所有風險規劃就比較不需擔心這部分。

優質包租代管業者的必要條件九：專人專業管理

擁有專人管理的租賃住宅服務業，可以讓房東非常安心。因為租賃期間，很難避免發生意外及問題，一旦發生狀況，如果是經驗較少的房東可能不好處理或是時間上不一定方便安排。擁有專人管理的包租代管公司，具有豐富的經驗與技巧可以去協助。很多時候，都能夠將問題處理妥當，並讓影響減至最低。

優質包租代管業者的必要條件十：房客退租點交確認

退租點交在租客退房時非常重要，如果沒有依照點交清單來處理，也許會有一些遺漏。有可能租客無意間將一些物品帶走、或把某些設備弄髒、弄壞了。專業的租賃住宅服務業公司，會在退租點交上做得非常細心，以讓房東的房屋獲得最大的保障，同時避免日後發生糾紛，將出租事項交付給優質的租賃住宅服務業公司。

合法包租代管業者名單查詢

為確保選擇的包租代管業者具備合法資格，您可以透過以下政府平台查詢業者名單：

• 內政部不動產資訊平台：提供全國合法租賃住宅服務業者的查詢功能，包含業者名稱、登記地址、聯絡方式等資訊。
  
  • 查詢連結： 內政部不動產資訊平台
    
• 各地方政府地政局網站：部分縣市地政局亦提供轄區內合法業者名單，可依所在地進行查詢。
  

選擇具備合法資格的包租代管業者，不僅能確保租賃契約的合法性與保障，亦能在發生糾紛時，透過正當管道尋求協助。建議在簽訂合約前，務必查詢業者的合法性，並確認其是否具備租賃住宅管理人員證照與相關登記證明。

包租代管業者推薦－甜家國際共生公寓Home Sweet Home Share House

專業推薦：為什麼選擇委託【甜家國際共生公寓】？

在選擇包租代管業者時，房東最在意的不外乎是收租穩定、房屋維護、租客素質以及整體經營管理是否到位。而這些，正是甜家國際共生公寓Home Sweet Home的強項。

推薦甜家的原因一：系統化維護房屋，守住資產價值

甜家不僅僅是代租，更具備「品牌經營」思維，從家具選配到空間美化皆有一致標準，並定期安排環境清潔與設施巡檢。房東可定期收到房屋使用回報，免去親力親為，卻依然維持資產良好狀態。

推薦甜家的原因二：每月租金穩定入帳，不必再三催四請

不少房東反映，自己管理租屋時，經常遇到租金延遲、催繳無果的狀況。甜家 HSH 提供線上繳租與自動收租服務，由專人處理金流管理，每月固定租金按時匯入，真正落實「不動產的被動收入」。

推薦甜家的原因三：飯店式管理經驗，租客入住滿意度高

甜家HSH 採用飯店式租屋標準，所有房間皆備妥家具與家電，讓租客只需攜帶個人物品即可入住，提升出租吸引力，也讓房東的物件脫穎而出。加上 甜家HSH 具備完善的管理 SOP，使續租率與住戶滿意度維持高檔。

推薦甜家的原因四：小管家制度，租客管理更人性、更有效

面對租客日常疑難雜症，HSH 團隊會事先訂定居住規範並由「專責小管家」處理溝通事宜，讓房東不再成為房客與問題之間的中介人，真正實現「人與事的雙重免打擾」。

推薦甜家的原因五：嚴謹篩選租客，大幅降低糾紛風險

HSH 對租客的審核流程包含資料提交、信用審查與實體面談，確保入住者符合品格與支付能力條件。不只保障房東權益，也打造出良好的社群氛圍，讓整體出租體驗更加穩定安心。

甜家 HSH 不僅是包租代管，更是資產管理的最佳夥伴。從品牌化經營、全方位服務到租金與房況保障，都是許多房東願意長期合作、持續推薦的原因。如果你希望出租變得更輕鬆、收益更穩定，甜家會是最值得信賴的選擇之一。

聯繫我們：
Line: @hshsharehouse
https://hshsharehouse.com/

甜家包租代管合作房東的評價分享

甜家房東分享一：陳小姐（自住改出租，屋齡 8 年）

「本來擔心交給代管會讓租金被壓低，但甜家團隊協助重新布置空間，反而幫我提升出租價值。每月租金穩定入帳，我也不用再煩惱與房客溝通，輕鬆許多。」

甜家房東分享二：林先生（退休後出租第二間公寓）

「我只是想每個月有穩定現金流，卻又不想被房客打擾。甜家幫我減少管理負擔，真的很像擁有一個專屬管家。」

甜家房東分享三：Hank（科技業外派，人在海外）

「人不在台灣最怕房子出狀況。甜家小管家服務很到位，租前幫我完整拍照記錄、租後主動聯繫報修事宜，我遠端就能掌握一切，讓我在海外也能安心收租。」

甜家房東分享四：Mary（幫子女留房產暫時出租）

「雖然租金比市價低一些，但甜家整體經營品質很好，房屋保持乾淨、狀況穩定，而且租客管理也非常謹慎。比起我自己找租客還要煩心，這樣真的省事又省心。」

甜家包租代管合作完整流程

房東若首次接觸包租代管，常常會擔心流程繁瑣、不知道該從哪裡開始。其實只要配合有制度的代管團隊，一切都能有條不紊地完成。以下是以【甜家HSH】為例，整理出的包租代管接洽流程七步驟：

常見包租代管糾紛與破解方法

在選擇包租代管服務的過程中，許多房東會遇到五花八門的爭議與疑慮。其實這些問題多半源於「溝通不到位」、「契約不清楚」或「服務不透明」。以下我們列出五大常見糾紛，並提供實用破解建議，協助你在出租過程中安心又順利：

常見包租代管糾紛一：租金爭議－報酬落差、租金遲繳

常見情況：房東發現租金不如預期，甚至不確定實際收到多少；或租客繳交租金常遲延、未按時匯款。

破解妙招：
建議在簽約時明訂租金金額、付款日與收款帳戶。並要求業者定期提供租金入帳紀錄。選擇如甜家這類具備線上交租與透明對帳系統的業者，更能確保每月現金流穩定。

常見包租代管糾紛二：修繕責任不明

常見情況：管線故障、家電損壞，到底該由誰修？有業者事後報價才通知，讓房東措手不及。

破解妙招：
在合約中清楚區分「小修」與「大修」責任，並要求業者在進行修繕前須經房東同意。優質業者會主動提出估價單，並提供維修後照片或紀錄，確保雙方資訊一致。

常見包租代管糾紛三：租客爭議－無法事前了解承租人

常見情況：房東發現承租人生活作息不合、造成鄰里抱怨，但已無法更動租客。

破解妙招：
在簽約前，與業者共同訂定租客條件（如是否接受寵物、年齡層偏好等）。專業業者如甜家會進行面談與信用審查，甚至提供租客背景基本資料讓房東知情，保障雙方權益。

常見包租代管糾紛四：合約模糊不清

常見情況：契約條文過於籠統，房東與業者對權責解讀不一，最後雙方關係惡化。

破解妙招：
務必仔細閱讀每一條款，尤其關於收租頻率、修繕責任、續約條件等細節。可請專業人士或公會協助審閱合約，或選擇如甜家這種提供範本合約、流程清楚公開的業者合作。

常見包租代管糾紛五：收益與風險不成正比

常見情況：房東原以為包租能「坐領租金」，卻發現租金低於市價；代管又需自行承擔空屋風險。

破解妙招：
房東應先釐清自身目標，是追求「高收益」還是「穩定現金流」？包租通常保障穩定收入，但租金略低；代管則收益浮動較大，風險也相對較高。建議與代管業者討論個案策略，量身訂做最合適方案。

常見包租代管糾紛六：資訊回報不及時－房東像「斷訊」管理者？

常見情況：房東委託代管後長時間未收到租客入住情形、房屋現況或修繕進度，有事想詢問也聯繫不上負責業者。

破解妙招：
在簽約前確認業者是否提供固定聯絡窗口，並約定資訊回報頻率（如每月報表、季度房況照片）。選擇具備數位化管理平台的業者，能確保資訊透明、雙向溝通無落差；或洽詢包租代管業者，省去管理租客、租期間與業者、租客溝通的時間成本。

常見包租代管糾紛七：收費標準不清楚－代管費藏「隱形支出」？

常見情況：初看代管費用似乎合理，實際合作後才發現修繕、仲介、換租等項目另計，導致總支出高於預期。

破解妙招：
事前要求業者提供完整費用說明與「預收項目一覽表」，並確認是否會另收廣告費、代看房費、臨時修繕手續費等。優質業者會主動公開各項收費明細，簽約前一清二楚，避免事後糾紛。

包租代管FAQ，房東常見疑問一次解答！

Q1. 我只有一間小套房，也可以加入包租代管嗎？

可以。只要物件符合基本屋況與安全標準，無論是一房一廳、分租套房或整層住宅，皆可加入。不論是單戶房東或多戶投資人，政府與業者皆有配套方案。

Q2. 包租代管會影響房東申請房貸或出售嗎？

不會。多數代管業者會在契約中保留「提前終止條款」，若未來需出售或申請房貸，只要提前通知並依法解約，即可不影響資產運作。甜家更會提供售屋輔導與租售協調。

Q3. 加入包租代管後，還能申請稅務優惠嗎？

可以。若選擇的是政府認可的「社會住宅包租代管」，可享有三項稅賦減免（所得稅、房屋稅、地價稅），且補助金額明確；就算是一般包租代管，也可適用必要費用扣除。

Q4. 房屋若被租客破壞，誰負責維修？

依照契約，租客需負責因使用不當造成的損壞。若與包租代管業者合作，業者會定期巡檢，並在租期間修繕基本皆會由業者來負責與協助。代管業者則會協助租客與房東間的修繕聯繫並提供合理報價，是否確認修繕或如何進行皆需要與房東確認。

Q5. 房東還能自己挑選租客嗎？

代管型方案可由房東參與租客篩選，甚至面談確認。若選擇包租型，則由業者全權篩選租客，並簽訂租約、進行管理。建議房東可以考量自身需求，或事前了解各個業者的租客來源客群，可以盡量避免遇上惡房客的擔憂。

Q6. 若發生租客租金遲繳或未繳怎麼辦？

合約雖會約定每月租金入帳日與罰則，但若為代管業，業者會進行催租，但仍有可能遇上租客未繳租金的風險。

包租業因房東的租客是包租業者，合約年限長，每月業者按時設定支付費用與房東，相對租客流動變化性低，並且簽約對象是公司，合約經過公證更具強制力，若房東萬一需要訴諸法律，保障更高。

Q7. 包租代管的租金真的會比較低嗎？

包租代管多以市價八至九折為原則，但同時享有節稅、省時與房屋保值等優勢。換算下來實領金額往往與自行出租相近甚至更高，尤其長期效益更明顯。

Q8. 是否有固定的簽約年限？

視方案不同，社會住宅包租合約通常為一年至三年；代管合約則可能一年一簽，可續約。一般包租代管業者，大多以長約，通常是5-10年的合約為主，可以避免房東需要每年或短期間不斷找尋租客、合作業者的困擾。

Q9. 如何知道業者是否合法？

可上內政部不動產資訊平台查詢「租賃住宅服務業登記名單」，確認是否具合法登記。也可查詢是否設有合格租賃住宅管理人員，證照編號應公開揭露。

Q10. 如果房東人不在台灣，也能使用包租代管服務嗎？

可以。包租代管的最大優勢之一就是協助房東管理房屋。業者會代為處理招租、修繕、租客管理與帳務通知，房東即使人在國外，也能安心掌握物件狀況，還可選擇是否授權代簽合約、處理突發狀況。

Q11. 房東是否需要提供家具或家電？

不一定。是否提供家具家電取決於市場定位與租客需求。部分代管方案會建議標配基本家具（如床、衣櫃、書桌）與家電（如冷氣、洗衣機），以提升出租效率，業者也可協助採購與安裝。像是甜家合作的房東，家具家電的部分也都可以全部由甜家來協助購買、安裝。

總結

隨著政府的推動與包租代管業的蓬勃發展，近年來包租代管的市場仍然正在快速成長，相關豐富不同的內容、政策也逐漸出現在房東眼中，但相較一般出租，包租代管合約年限相對較長，更需要房東詳細了解包租代管的資訊、評估業者的能力後，再將自己的房源交付給值得信賴的業者，甜家也相信在多方了解後，房東們都能找到最合適自己的合作方向與夥伴！