Last Updated on 8 9 月, 2025 by 甜家團隊 HSH Team
在台灣，「住」不只是遮風避雨的基本需求，更牽動著安全、財富與生活品質。當城市快速發展、人口集中，許多建築卻逐漸老化，成為潛藏的安全隱憂。尤其近年來「都市更新」與「危老重建」成為媒體與民眾熱議的關鍵字，無論你是屋主、投資人，還是正在尋找安心住所的家庭，都不得不面對這個現實問題。
那麼，究竟「都更」與「危老」有什麼不同？誰適合選擇都更？又有哪些情況該考慮危老？在這篇文章中，我們將用最清楚的方式帶你拆解兩者的核心差異、申請條件與實際效益，讓你一次就看懂重建的關鍵。
目錄
你的家，真的安全嗎？一場不容忽視的「家屋健檢」
圖片出處: 國家文化記憶庫
台灣，這個美麗的島嶼，同時也是一個位處地震帶的高風險區域。隨著時間的推移，我們引以為傲的城市面貌下，潛藏著一個巨大的無聲警報：快速老化的建築物群。根據內政部不動產資訊平台的統計，2016年台灣屋齡超過30年的住宅佔全國總量的約45%，而這項比例預計在2026年將攀升至70%，到了2036年更可能達到驚人的88%。這不僅僅是外觀上的老舊，更代表著潛在的公共安全危機與生活機能的脫節。
這個潛在的風險並非空穴來風。1999年的921大地震，造成超過2,400人死亡、數萬間房屋全倒或半倒的慘痛教訓，至今仍提醒著我們老舊建築物在面對強震時的脆弱性。除此之外，台灣社會正加速邁向高齡化，許多老舊建築缺乏現代化的無障礙空間設計，這使得居民的居住品質與安全都受到嚴重影響。面對這樣的挑戰，政府提出了兩條截然不同的重建道路：《都市更新條例》與《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱危老條例）。
《都市更新條例》旨在透過重建、整建或維護等措施，對都市計畫範圍內的特定地區進行有計畫的再開發，以復甦都市機能並提升公共利益。這是一個著眼於宏觀都市發展的全面性工程。相較之下，《危老條例》則是一個更具針對性的政策，其核心目標是直接、快速地解決都市計畫區內危險且老舊建築物的安全問題。這兩項法規雖然目的相似，但在實施機制、條件與適用性上存在本質差異，理解這些差異是踏出重建第一步的關鍵。
深度解析：都更與危老的核心差異與優勢
圖片出處: 聯合新聞網
對於廣大的民眾而言，都更與危老最難釐清的便是它們之間的異同。這兩項政策並非互為替代，而是根據不同的基地條件、社區共識與重建目標，提供兩種截然不同的路徑。其核心差異可歸結為「規模」與「共識」兩大面向，並直接影響其申請流程、審查時程與獎勵內容。
都市更新的優點：著眼於宏觀的城市再造
- 容積獎勵高：都市更新的容積獎勵上限最高可達基準容積的1.5倍 ，或原容積加上基準容積的0.3倍 ，獎勵額度相對較高。此外，都更可申請的獎勵項目也更為多元 ，例如提供公益設施 、協助開闢公共設施 、取得綠建築標章 、智慧建築標章 等，讓重建後的價值有更大的提升空間。
- 適用於大規模、複雜的基地：都更的實施模式適合處理大型、產權複雜、難以整合的街廓，例如街廓完整的區域或面積達3,000平方公尺以上的大型基地 。這使得都更不僅能解決單一建築問題，更能實現整體區域的再造與規劃 。
- 多數決機制有助於整合：都更採用多數決機制，要求75%或80%以上的同意比例，而非全員同意 。雖然這使得流程相對冗長，但卻能有效解決少數人不同意導致重建無法啟動的問題，是推動大型複雜案的唯一可行途徑 。
危老重建的優點：以「加速」為核心價值
- 流程快速、程序簡便：危老重建最大的優勢在於其快速的審查時程，最快可於短短2個月內核定 。由於危老條例要求100%所有權人同意，因此可省略都更條例中冗長的公聽會與審議程序，大幅縮短重建時程 。
- 申請門檻低、無最小基地面積限制：危老重建沒有最小基地面積的限制，即使是單一獨棟老屋也能申請重建 。這使得許多不符合都更規模的小面積老舊建築，也能透過危老條例得到重建的機會 。
- 獎勵明確且有期限：危老條例的容積獎勵最高可達基準容積的1.4倍 ，且獎勵項目明確。此外，政府透過逐年遞減的「時程獎勵」來鼓勵民眾盡早申請 ，創造一個迫切的重建動機，讓有意願的屋主能把握黃金時機。
都市更新還是危老重建誰說了算？誰來執行？
都市更新與危老重建的機制設計，存在著一個深刻的因果關係。危老條例之所以能夠實現「加速」的目標，其根本原因在於它要求「100%所有權人同意」的門檻。這個嚴格的條件使得重建計畫在啟動前已完全排除所有權爭議，因此得以大幅簡化行政流程，跳過冗長的公聽會與法律強制程序。這也使得危老重建成為一個非常仰賴社區團結與共識的方案。
相較之下，都市更新則採取「多數決」機制，依據不同情況要求75%或80%以上的同意比例。雖然這使得都更流程變得更為複雜與漫長，需要歷經多場公聽會、聽證會及審議會的嚴格審查，以確保少數人的權益不受侵害。但這項機制也成為解決大型、複雜、難以整合基地問題的唯一途徑，它允許在無法達成全員共識的情況下，依然能推動重建，實現城市改造的公共利益。
以下為都更與危老在關鍵面向上的詳細比較：
| 項目 | 都市更新 (都更) | 危老重建 (危老) |
| 法源依據 | 《都市更新條例》 | 《都市危險及老舊建築物加速重建條例》 |
| 主要目標 | 宏觀的城市機能復甦與景觀改善 | 針對危險及老舊建築物的迫切安全問題 |
| 同意比例 | 80% (一般地區) 或 75% (更新地區) | 100% |
| 基地面積限制 | 1000m² 以上；或500m²以上經審議會同意 | 無限制，可為單一建物 |
| 申請時程 | 無期限 | 須於2027年5月31日前提出申請 |
| 審查時程 | 冗長，動輒數年 | 快速簡便，短則2個月即可核定 |
| 容積獎勵上限 | 最高1.5倍基準容積或原容積+0.3倍基準容積 | 最高1.4倍基準容積或1.15倍原建築容積 |
| 稅賦優惠 | – 重建期間地價稅減半或免徵 – 重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年 – 土地增值稅及契稅減徵40% | – 重建期間地價稅免徵 – 重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年 – 若所有權未移轉，房屋稅減半優惠可延長10年 |
從事實到洞察：潛藏在數據背後的因果關係
這兩項法規的差異不只是一張表格所能呈現。危老條例的「時程獎勵」便是政策意圖的明確展現。這項獎勵並非固定，而是逐年遞減，最終歸零。這項設計背後，是一個強烈的政策訊號：政府正透過創造一個「倒數計時」的緊迫感，積極鼓勵民眾不要持續觀望，盡早將重建計畫付諸行動。因此，對於有意願的屋主而言，把握時程獎勵的最後機會，將直接影響重建後的實質效益。
此外，在稅賦優惠方面，危老條例提供了一個針對長期持有者的獨特優勢。除了重建完成後兩年內的稅賦減半之外，如果所有權人為自然人且未轉移所有權，房屋稅減半的優惠可以額外延長十年。這項政策明顯鼓勵老屋屋主以自住或家族傳承為目的進行重建，而非單純的商業開發，它讓危老重建對於傳統家庭而言，具有更強烈的財務吸引力。
都更與危老，重建流程大解密
無論選擇哪一種重建方式，都有一套需要遵循的行政程序。都更因其多數決機制，流程相對冗長且複雜；而危老則因其全數同意門檻，流程更為簡便快速。
都市更新流程
- 第一步：整合意見：確認符合政府劃定的更新地區或自行劃定更新單元 。
- 第二步：事業概要申請：召開第一次公聽會，並向政府提出事業概要的申請與核准 。
- 第三步：組隊：自行籌組都市更新會，或委託都更事業機構協助 。
- 第四步：計畫擬定：召開第二次公聽會，擬定都市更新事業計畫 。
- 第五步：審議核定：將事業計畫與權利變換計畫送交都市更新審議委員會審核 。
- 第六步：申請建照：計畫核定後，即可依建築法規申請建造執照，正式進入動工階段 。
危老重建流程
- 第一步：資格確認：向縣市政府窗口提出申請，確認房屋是否符合危老資格，包含是否為合法建築、非歷史古蹟等 。同時進行結構安全性能評估 。
- 第二步：擬定重建計畫：取得重建計畫範圍內100%土地及合法建物所有權人同意 。
- 第三步：送件核准：備妥重建計畫書，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准 。
- 第四步：申請建照：計畫核准後，即可依建築法規申請建造執照 。
三分鐘自我檢核：你的房子符合條件嗎？
在深入了解都更與危老的異同後，最重要的便是確認自家住宅是否符合申請條件。這一步是所有後續計畫的起點，也是最實際的「家屋健檢」。
都更資格：都市計畫內的「群體改造」
若希望透過都更程序重建，房屋需同時滿足以下三項基本條件：
- 區域條件：建物必須位於「都市計畫範圍內」。
- 屋齡條件：若是採取重建方式，合法建築物的屋齡需達到30年以上；若是整建或維護，則需滿20年。
- 規模條件：基地面積原則上需達1000平方公尺以上。若面積介於500平方公尺至1000平方公尺之間，則需經都市更新審議會同意。
除了上述基本條件外，地方政府也會評估多項環境指標，例如建築物的防火構造、周圍巷道寬度、建材種類以及是否有安全疑慮等，以綜合評估是否符合都更資格。
危老資格：專注於危險與老舊的「個體診斷」
相較於都更的廣泛適用性，危老重建則有更明確的診斷標準。若要申請危老重建，住宅需首先符合以下三個基本前提：
- 位於都市計畫區內：土地必須處於都市計畫範圍內。
- 屬於合法建築：建物需為領有使用執照的合法建築物。
- 非古蹟或歷史建築：建物不得為政府指定的歷史建築或古蹟。
在滿足以上前提後，房屋還必須符合下列三種核心條件中的任一項，才能正式提出申請：
- 結構有立即危險：經政府主管機關通知為海砂屋、危樓，或經結構安全性能評估結果未達最低等級。
- 屋齡30年以上且未設有電梯：房屋屋齡超過30年，且經結構安全性能評估為乙級，同時未設置昇降設備。
- 屋齡30年以上且改善不具效益：房屋屋齡超過30年，經結構安全性能評估為乙級，且經詳細評估後確認補強成本已超過重建成本的二分之一。
耐震評估的重要性與補助
「耐震評估」是啟動危老重建程序的核心步驟，也是判斷房屋是否符合條件的關鍵依據。這項評估通常分為兩個階段：
- 初步評估：費用約為新臺幣1萬2千至1萬5千元，主要用於快速判斷建築物的耐震能力。政府針對此項評估提供每棟最高30%的費用補助，上限為新臺幣40萬元。
- 詳細評估：當初步評估結果顯示耐震能力不足時，可進一步進行詳細評估，費用從新臺幣15萬元起跳，依建築面積增加。這項評估將提供更精準的數據，協助屋主做出是否重建的決定。
建議有意申請危老的屋主，可優先利用政府提供的初步評估補助，為自家住宅進行一次全面的安全「健檢」。
都更與危老，重建模式的選擇
無論是都更或危老，重建的執行方式都可歸納為不同的模式。這三種模式代表了不同的資金來源、風險承擔與自主控制權，屋主團體應根據自身的條件與共識程度，做出最符合利益的選擇。
都更的三種重建模式：公辦、合建與自辦
都市更新的實施者可以是政府機關，也可以是民間企業或所有權人。根據實施主體的不同，都更可分為三種主要模式：
- 公辦都更：由政府機關擔任實施者，或透過公開評選程序委託民間業者執行 。由於政府主導，公辦都更的過程公開透明、風險低，且易於整合大型、產權複雜的基地 。但相對的，流程也較為冗長 。
- 合建都更：由建商擔任實施者，地主出土地、建商出資金與技術，雙方共同合作重建 。這是目前最常見的模式，其優點在於地主無須自籌資金，所有流程皆由建商負責，便利性高 。
- 自辦都更：由地主們自行籌組「都市更新會」，自行出資或向銀行融資，並委託專業團隊協助規劃與興建 。這種模式的優勢在於地主能實拿的坪數最多，利潤完全歸地主所有，自主性也最高 。但相對的，所有地主也需共同承擔龐大資金與風險，且流程較為繁瑣 。
以下為三種模式的優缺點與適用情境分析：
| 項目 | 公辦都更 (Public-led) | 協議合建 (Joint Construction) | 自辦重建 (Self-initiated) |
| 實施者 | 政府或公開評選建商 | 建商或不動產開發業者 | 地主自行籌組更新會 |
| 資金來源 | 政府主導或公開招標 | 建商出資 | 地主自籌或向銀行融資 |
| 優勢 | – 過程公開透明- 政府主導風險低- 易整合複雜基地 | – 地主無需出資- 建商包辦所有流程- 最常見的模式 | – 坪數實拿最多- 利潤完全歸地主- 自主性高 |
| 劣勢 | – 流程最久- 住戶自主性低- 土地面積要求較大 | – 利益分配依契約協議- 可能因個案而異- 需仔細審閱契約 | – 需自行承擔龐大資金與風險- 過程繁瑣複雜- 需專業知識 |
| 適用情境 | 大型基地、產權複雜、難以整合的區域 | 大多數情況、地主無資金或不願承擔風險 | 地主互動良好、戶數不多、資金充裕或願意共同承擔風險 |
危老重建模式與政府角色
相較於都市更新，危老重建的推動者是所有權人本身，政府扮演的角色是提供各項誘因與協助，例如行政流程的簡化、稅賦減免以及多項補貼措施，而非直接主導重建 。
危老重建的實施方式 其中，危老重建的方式可再細分為「合建」及「自地自建」 。
- 「合建」 係指由地主與建商共同合作興建大樓，由地主出地，重建機構或建商出資，待完成重建後與地主一同分配新大樓，在實務上是最常見 。
- 「自地自建」 則是地主出地及資金興建，委由「建經公司」擔任專業顧問，協助遴選廠商、處理法令、行政程序及興建管理等事項，利潤及興建風險皆由地主承受 。
危老重建政府補助項目
為了加速危老重建的推動，政府提供多項補助，減輕民眾的財務壓力：
- 結構安全性能評估補助：「耐震評估」是啟動危老重建的核心步驟。政府針對初步評估提供每棟最高新臺幣1萬5千元補助 。若是初步評估後需進一步進行詳細評估，最高則可補助總費用的30%，上限為新臺幣40萬元 。
- 重建計畫補助：每案最高可獲得新臺幣5萬5千元及5千元行政作業費的補助，以協助民眾撰寫重建計畫書 。
- 重建貸款利息補貼：符合條件的自住戶，每戶最高可申請新臺幣350萬元的重建工程貸款利息補貼，年限最長達20年 。此外，也有最高300萬元的信用貸款方案可供申請 。
等都更的房子可以和包租代管合作嗎？
許多屋主在等待都市更新或危老重建計畫核准、動工的過程中，常常面臨一個難題：這段空窗期要怎麼處理？其實，合法的房屋在尚未正式拆除前，仍然可以透過「包租代管」方式出租。這樣不僅能讓房子在等待重建的期間持續發揮價值，也能避免空屋閒置所帶來的治安或維護問題。
與業者合作優勢
- 穩定收益：透過政府補助的包租代管計畫，屋主能確保租金來源穩定，不必擔心租金收不到或租客違約的風險。
- 降低風險：代管業者會協助篩選合格租客、管理租約、處理瑣碎事務，屋主無需親自面對租屋糾紛。
- 維護價值：專業團隊定期檢查與維護房屋狀況，確保在等待都更或危老期間，建物仍維持良好狀態，不會因長期閒置而加速老化。
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核心問題: 房產與利潤，怎麼分配？
在重建過程中，最終的房屋與利潤分配是所有屋主最關心的議題。這與選擇的重建模式息息相關，而最常見的兩種分配方式為「協議合建」與「權利變換」，它們在本質上存在顯著差異。
| 項目 | 協議合建 | 權利變換 |
| 意義 | 所有權人與實施者以簽訂契約的方式，約定重建後所分回之權利或房屋坪數 。 | 由不動產估價師評估目前的土地價值、改建後的全新價值等，扣除共同負擔後，所有權人再按照比例分配更新後的建物、土地及權利金 。 |
| 適用個案 | 危老重建、都市更新 | 都市更新 |
| 同意門檻 | 100% | 依劃定方式與計畫階段不同，門檻約50%至80%以上不等 。 |
| 分配方式 | 坪數協議或依原建物面積的一定比例對換 | 依評估價值比例分配 |
| 另外補償約定 | 租金補償、違章換評等 | 合法及違章建物補償、租金補償、其他補償（例如搬遷費） |
協議合建
協議合建是一種「私人契約」行為 。其本質是地主提供土地，建商提供資金與技術，雙方透過合建契約來協議重建後的房屋分配比例 。這種方式的優勢在於彈性高，地主與建商可根據個案需求進行協商，但也因完全取決於契約內容，合約審閱與協商過程至關重要。危老重建通常採用這種方式，而都更中的「合建」模式亦屬此類 。
權利變換
權利變換則是都更獨有的分配方式，其核心精神是「權利價值的公平交換」 。在重建前，政府會委託專業估價師評估所有權人原有的土地及房屋價值，扣除共同負擔費用（如營建、管理、銷售成本）後，依據其「權利價值」比例分配重建後的新建物 。這種方式提供法律保障，確保分配過程的公開透明，但分配結果可能因估價結果而異。
都更危老常見問題Q&A
關於危老重建
Q1：危老重建需要花錢嗎？
這取決於您選擇的重建方式。若選擇「合建」，由建商出資興建，地主則無須支付營建費用。但若選擇「自地自建」，地主則需自行負擔所有重建所需的資金。此外，政府也針對危老重建提供「重建信用貸款」與「工程貸款利息補貼」，可向銀行諮詢相關方案 。
Q2：危老重建後，我可以分回原本的坪數嗎？
若選擇與建商「合建」，能分回多少坪數需依據雙方簽訂的契約內容而定 。若選擇「自地自建」，則因地主自行出資，可分回百分之百的重建坪數，且所有重建後的利益都歸地主所有 。
Q3：危老重建有哪些政府補助？
政府為了鼓勵危老重建，提供了多項補助，主要包含：
- 結構安全性能評估補助：初步評估每棟最高可補助新臺幣1萬5千元；詳細評估最高可補助總費用的30%，上限為40萬元。
- 重建計畫補助：每案最高可獲得新臺幣5萬5千元及5千元行政作業費的補助。
- 重建貸款利息補貼：符合特定條件的自住戶，每戶最高可申請新臺幣350萬元的重建工程貸款利息補貼。
Q4：危老重建的稅賦優惠有時限嗎？
是的，危老重建的稅賦減免有申請期限。在民國116年5月31日前提出申請，經政府核准，才可享有：重建期間免徵地價稅；重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年；若所有權未移轉，房屋稅減半優惠可延長10年的優惠 。
Q5：危老重建有哪些容積獎勵？
危老重建的總容積獎勵最高可達基準容積的1.4倍 。除了法規認定的容積獎勵外，還包括時程獎勵與基地規模獎勵，但兩者合計不得超過10% 。
- 時程獎勵：從2024年5月12日起至2025年5月11日止，時程獎勵為1%，並將於2025年5月後歸零 。
- 基地規模獎勵：重建面積達200平方公尺可獲得2%容積獎勵，每增加100平方公尺再給予0.5%獎勵 。
關於都市更新
Q6：都市更新的同意門檻與危老有何不同？
都更採用「多數決」，依據不同情況要求75%或80%以上的同意比例 。而危老重建則要求百分之百所有權人同意，因此程序較為簡便 。
Q7：如果都更無法達到百分百同意，怎麼辦？
都市更新的「多數決」機制正是為了處理無法全員同意的情況。只要達到法定同意門檻，即使有少數人不同意，仍可透過權利變換的方式繼續推動重建計畫。這使得都更成為解決大型、複雜、難以整合基地問題的唯一途徑 。
Q8：都更案的重建時程需要多久？
相較危老的快速簡便，都更流程相對冗長。從整合意願、事業概要、計畫擬定到審議核定，整個過程動輒數年 。
Q9：都更有哪些稅賦優惠？
都市更新提供多項稅賦減免，包含：
- 重建期間：土地無法使用者免徵地價稅；仍可使用者減半徵收 。
- 重建後：地價稅及房屋稅減半徵收2年 。
- 土地增值稅與契稅：若依權利變換取得房產，於更新後第一次移轉時，可減徵土地增值稅及契稅40% 。
Q10：都更的容積獎勵有什麼特色？
都更的容積獎勵上限最高可達基準容積的1.5倍 。此外，獎勵項目也比危老更為多元，可申請綠建築、智慧建築、耐震設計等獎勵，讓重建後的價值有更大的提升空間。
從「想」到「做」的第一步
面對日漸老舊的家園，重建已不僅僅是選項，而是一項攸關安全與資產價值的必要決策。在都更與危老兩條道路之間，沒有絕對的好壞之分，只有最適合自身條件的選擇。
一般而言，若房屋位於大面積、產權複雜的街廓，且難以達成全員共識，都更的「多數決」機制提供了唯一可行的途徑。而對於小型基地、產權單純，且居民已有高度共識的個案，危老的「快速通道」無疑是最佳選擇，特別是其稅賦與容積獎勵都正處於黃金倒數階段，把握時機至關重要。
從「想」到「做」，建議從以下三步開始行動：
- 為你的房子做「健檢」：首先，利用政府提供的「耐震能力初步評估」費用補助，確認你的房子是否符合危老資格。這一步能迅速釐清你的選擇範圍，避免浪費時間。
- 與鄰居展開「對話」：重建是一個集體的過程，無論選擇哪種模式，都需要與鄰居進行充分的溝通，凝聚共識。這不僅是程序的必要，更是未來生活品質的保障。
- 尋求專業「協助」：重建過程涉及法規、建築、金融、地政等多項專業知識，對於一般民眾而言極為複雜。建議尋找信譽良好且經驗豐富的專業團隊（例如建經公司、都市更新顧問公司）協助，讓專業人士引導你走完這趟關鍵旅程。
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