在房屋買賣過程中，查詢房屋所有權人是保障交易安全的第一步。買方透過產權調查，可以確認賣方是否真的為房屋的合法屋主，避免遇到假冒屋主的詐騙 。同時，事先調閱房屋的登記資料還能預防日後可能產生的產權糾紛，保障自身權益 。此外，了解房屋是否有抵押貸款、查封等情況，有助於確認產權是否清晰無負擔 。總之，從0開始學會查房屋所有權人，能讓您在購屋時更安心、順利，避免不必要的風險。
這篇給誰看:
1. 首購/自住：想確認賣方是否真屋主、產權是否清楚
2. 投資/先買後住：買來先出租、或先放著再住，需確認抵押/查封狀態以利出租與貸款
3. 跨縣市/海外屋主：人不在現場，需用線上房屋登記/不動產所有權查詢快速取得房屋謄本
你將一次搞懂:
1. 兩大查詢管道：地政事務所臨櫃、全國地政電子謄本系統
2. 所有權部 / 他項權利部怎麼看（抵押權人、查封、地上權）
3. 常見卡關：沒有地號怎麼辦、多少錢、多久拿到
4. 查完後：簽約風險清單與出租/代管接軌流程
目錄
什麼是房屋所有權人？權利與義務說明
房屋所有權人是指擁有該房屋合法產權的人或單位，對房屋擁有完全的支配權 。屋主可以依法對房屋進行使用、收益、處分等，例如自行居住、出租他人、出售轉讓、贈與或留給繼承人等。同時，所有權人也須承擔相應義務，如定期繳納房屋稅、維護房屋結構與安全等 。根據《民法》第765條規定：「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉」 。也就是說，房屋所有權人在法律許可範圍內可以自由支配房產，並有權阻止他人對該房屋的不法干涉。
值得注意的是，房屋如有設定抵押權、地上權等他項權利（見下節說明），該所有權人的處分權可能會受到一定限制。但總體而言，確認誰是房屋的登記所有權人，就是確認誰擁有此不動產的合法所有權與處分權。
查詢房屋所有權人的管道
想要查詢不動產（房屋或土地）的所有權人，目前常見有以下兩種主要管道可以取得相關登記資訊 ：
- 管道一：親自至地政事務所臨櫃查詢。 您可以攜帶相關資料前往不動產所在地的地政事務所申請調閱該房屋或土地的登記謄本。地政人員會根據您提供的資料（如地址或地號）查詢產權登記資料，列印出載有所有權人姓名的謄本供您查看 。臨櫃查詢適合希望獲取正式紙本資料的人，但要留意各縣市有多個地政所，建議事先確認哪一所管轄該房屋所在地 。
- 管道二：利用全國地政「電子謄本系統」線上查詢。 內政部地政司提供了全國地政電子謄本系統網站，讓民眾可在線上申請地籍謄本 。只要完成註冊並使用自然人憑證（或工商憑證等）登入系統，即可輸入土地的地號或建物門牌地址，線上調閱該不動產的登記資料，包括所有權人資訊、土地/建物面積、使用分區等 。線上系統取得的電子謄本具有法律效力（與地政所開立的紙本相同），而且申請後檔案會在系統中保留7天供下載 。這種方式不受地政事務所上班時間限制，非常方便。
查詢管道比較表
| 管道 | 身分／登入 | 適用情境 | 需備資料 | 費用 | 取得時間 | 法律效力 | 要點優缺 |
| 地政事務所臨櫃 | 本人或一般民眾，帶證件 | 想拿紙本、一次問清楚 | 身分證件、地段/地號或門牌 | 約 NT$20/張 | 櫃檯繳費後數分鐘 | 有（正式紙本） | 人工協助、最穩妥；需跑一趟、可能排隊 |
| 全國地政電子謄本系統 | 自然人憑證/讀卡機（或工商憑證） | 線上取得、可反覆下載 | 憑證、地段/地號或門牌 | 約 NT$20/張 | 約 3–5 分鐘 | 有（電子正本） | 24 小時、留存 7 天；首次需註冊與儲值 |
| 全國地政電傳資訊系統 | 自然人憑證 | 只想快速「參考」屋主 | 憑證、標的資料 | 約 NT$10/筆（依所有權人筆數） | 即時 | 無（僅供參考） | 最便宜、無保存；不具效力、不可替代謄本 |
（補充：除了上述兩種主要方式，另有一種「全國地政電傳資訊系統」可供參考查詢。電傳系統同樣透過自然人憑證登入，但其採「單筆資料計費」，每查詢一筆所有權人資料收費10元 。若不動產只有單一所有權人，電傳查詢會比電子謄本便宜；但該系統查詢結果不具法律效力且不會保存記錄，只能自行參考 。由於電傳系統價格計算較複雜且僅供參考，本篇以地政事務所臨櫃與電子謄本系統為重點介紹。)
查詢抵押權人、查封及他項權利
購屋時除了確認屋主是誰，也應留意房屋是否存在他項權利負擔，例如抵押設定、查封註記或其他特殊權利，因為這些都會影響您的購買風險和後續權益。
- 抵押權與抵押權人：所謂抵押權是指房屋被用作債務擔保時，債權人對該不動產享有優先受償的權利 。簡單說，屋主將房子抵押給銀行等金融機構貸款時，銀行就成為「抵押權人」。在房屋的登記謄本中，他項權利部會記載抵押權設定的相關資訊，包括抵押權人（例如○○銀行）名稱、抵押金額等。如果房屋已有抵押權存在，買方應確定賣方在過戶前會清償貸款並塗銷抵押權，以確保產權交付時沒有負擔。透過查詢謄本，可以迅速得知房屋有無抵押權設定及抵押權人為誰 。
- 查封註記：查封是法院等機關因債務強制執行而對房產做出的限制處分措施。如果房屋被查封，代表在法律程序結束前屋主不得自由買賣該房產。查封資訊同樣會記載在謄本的他項權利部中。如果查詢結果發現有「查封」或「假扣押」等註記，建議買方暫緩交易，並要求賣方先行解除相關禁令，否則可能無法順利過戶。房屋被查封往往意味著潛藏法律糾紛或債務問題，購買風險極高。
- 他項權利（地上權、典權等）：他項權利泛指登記在不動產上、所有權以外的其他權利，例如前述抵押權，以及地上權、典權、不動產役權等 。地上權通常是指在他人土地上建造建物或利用土地的權利（土地所有權人非自身），典權則是一種支付典價後暫時取得他人不動產使用收益並可在對方不贖回時取得所有權的權利 。這類他項權利並不必然是壞事，但買方需要了解其對房屋使用或交易的影響 。例如，有地上權的房屋代表土地非隨房屋取得，僅有一定年限的使用權；房屋設定典權可能表示他人有占有該房的權利。在查詢謄本時，應仔細閱讀他項權利部所列內容。如果有您不熟悉的他項權利類型，建議諮詢地政士或不動產專業人士，評估該權利對您購買房屋的影響再決定是否承購。
他項權利與風險影響速查
| 權利類型 | 簡述 | 謄本位置 | 對買方影響 | 常見處理／建議 |
| 抵押權 | 房屋作為貸款擔保，銀行為抵押權人 | 他項權利部 | 過戶前未塗銷會影響權利清潔度 | 交易同日或交屋前完成清償與塗銷 |
| 查封／假扣押 | 法院限制處分的標記 | 他項權利部 | 不得自由移轉，交易高風險 | 要求賣方先解除，否則不建議簽約 |
| 地上權 | 僅取得土地使用權（非土地所有權） | 他項權利部 | 土地不隨房屋取得，年限限制 | 釐清年限/租金；評估銀行願貸與折價 |
| 典權 | 付典價取得他人不動產之使用收益 | 他項權利部 | 可能有他人占用／處分限制 | 詳閱契約；尋求地政士／律師評估 |
| 不動產役權 | 為他物提供通行、排水等權利 | 他項權利部 | 使用受限（如通行） | 了解範圍與影響，列入價格與使用評估 |
總而言之，透過查詢房屋謄本，一次掌握屋主是誰以及房屋有無抵押、查封或其他權利負擔。這些資訊對買房決策至關重要：若產權狀況複雜，您可能需要要求賣方釐清或解除相關權利，或重新評估該物件的價值與交易條件。
為什麼查完房屋所有權人，下一步常會連到「包租代管」？
如果你是投資買房、或先買給孩子/未來自住，不一定立刻入住。這段空窗期最怕：屋況管理、招租審核、金流催繳與維修。
而產權查核乾淨（確認不動產所有權、無查封、抵押可協調）＝能合法簽約出租與快速上架；此時交由包租代管可把後續工作標準化。
實務流程（買方視角）
- 房屋所有權人查詢 → 2) 他項權利檢核（抵押/查封） → 3) 租金定位與屋況整備 → 4) 代管上架、審核房客 → 5) 履約金流/報修/點交
常見情境
- 投資收益：要穩定現金流，代管可款項代收＋逾期催繳
- 先買後住：先出租 1–2 年，保養屋況、降低空屋成本
- 人在外地/海外：需要在地聯絡人與標準 SOP處理維修與糾紛
甜家怎麼接手？
- 合法簽約把關：以房屋登記查詢結果核對權利人，避免假屋主
- 租客審核與金流代管：身分/信用審閱、租金代收、押金管理
- 維修與報表：統一窗口、費用透明、月度收益/費用報表
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查詢房屋所有權人的詳細步驟
一旦確定要調查某房產的屋主及產權狀況，您可以按照以下步驟進行查詢。我們將分為臨櫃查詢（地政事務所現場辦理）和線上查詢（電子謄本系統）兩部分說明：
臨櫃查詢流程（地政事務所）
- 準備證件資料：攜帶附照片的身分證明文件正本（如身分證、駕照或健保卡）前往任一有管轄權的地政事務所 。若您已知土地或建物的地段、地號/建號，可以一併攜帶（例如房屋權狀影本）以供查詢使用 。
- 填寫申請表：向地政事務所索取並填寫「登記謄本申請書」，提供欲查詢不動產的座落資訊（如○○市○○區、○○段○小段、第○○地號/建號等）以及申請人的資料 。地政所人員可協助您確認資料填寫正確。
- 繳交規費：將申請書交給承辦窗口，依規定繳交查詢費用。地籍謄本調閱每張收費20元新臺幣，以實際列印頁數計費 。若您只是當場閱覽資料，每5分鐘收取20元閱覽費；但通常直接列印謄本更為方便保存 。
- 等待與領取：繳費後稍候片刻，地政事務所會列印出該房屋（或土地）的登記簿謄本。工作人員處理完畢後，您即可在櫃檯領取謄本 。拿到謄本後，請立即檢查內容是否包括「標示部、所有權部、他項權利部」等完整頁面，確認上面載明的屋主姓名、權利狀態符合您的預期。
| 步驟 | 要做什麼 | 需要資料／證件 | 小提醒 |
| 1 | 到管轄地政事務所 | 身分證、門牌或地號/建號 | 不確定管轄先電話確認 |
| 2 | 填「登記謄本申請書」 | 標的座落資訊 | 可請櫃檯協助核對 |
| 3 | 繳費 | 現金（常見） | 依頁數計費（約 NT$20/張） |
| 4 | 領取謄本 | – | 要包含標示部、所有權部、他項權利部 |
線上查詢流程（全國地政電子謄本系統）
- 登入系統：準備好您的自然人憑證（若以公司或團體名義可用工商憑證等）及讀卡機，進入全國地政電子謄本系統網站 。點選「HiNet帳號登入」，輸入您的帳號密碼，並勾選使用憑證登入的選項以進入系統 。＊第一次使用需先在中華電信申請HiNet帳號並儲值款項。
- 填寫不動產資料：依照系統指引，選擇「謄本申請作業（送件區）」，再選擇不動產所在的縣市地區 。進入資料填寫頁面後，選擇謄本類型（通常查所有權人資訊選擇建物登記謄本或土地登記謄本），申請用途可選「自行參考」。接著輸入該不動產的段、小段、地號及建號等詳細資料 。若申請第一類或第三類謄本需要填寫所有權人身分證字號（非本人不可申請第一類，但第二類免填）；系統會根據您申請的謄本類型自動隱匿不該顯示的個資 。
- 勾選調閱範圍：在填完不動產資料後，系統會列出該筆不動產可調閱的資料項目。例如您可以勾選「所有權部（全部）」、「標示部」、「他項權利部（全部）」等 。建議至少選擇所有權部及他項權利部，以取得屋主資訊與抵押權等完整內容。
- 送出申請並付費：確認輸入資料無誤後，點選「新增資料」再按「送出」，系統將處理您的謄本申請 。約3～5分鐘後，您可以點選左側的「謄本進度查詢（領件區）」，查詢案件狀態並下載電子謄本 。付款亦在線上完成（從預先儲值的金額扣款），費用同樣是每張20元 。下載的謄本為PDF檔，可自行列印備份。
- 查看電子謄本：打開下載的電子謄本檔案，檢視其中記載的所有權人姓名、權利狀態及其他項目是否清楚。如需辦理後續貸款等，電子謄本可直接提供給銀行，有與正本相同的效力 。
| 步驟 | 要做什麼 | 需要工具 | 小提醒 |
| 1 | 登入電子謄本系統 | 自然人憑證＋讀卡機、HiNet帳號 | 首次需註冊與儲值 |
| 2 | 輸入標的資料 | 段/小段、地號或門牌 | 不知地號可先用門牌查地號 |
| 3 | 勾選調閱範圍 | 所有權部、他項權利部 | 第二類謄本會隱匿敏感個資 |
| 4 | 送出與付款 | – | 3–5 分鐘至「領件區」下載 PDF |
| 5 | 檢視檔案 | – | 下載保留 7 天，記得備份 |
透過以上臨櫃或線上步驟，即可順利取得房屋的產權登記資料並確認屋主資訊。整個查詢流程其實相當簡便，一次只需花費幾十元和幾分鐘時間，就能買個安心。
為什麼一定要查詢房屋所有權人？——買方角度的四大理由
從購屋者的角度來看，事先查詢房屋所有權人及產權狀況有多項好處，總結如下：
- 保障交易安全：購屋前確認賣方就是房屋的真正屋主，才能確保您是和合法所有權人交易，避免掉入不肖人士設下的陷阱 。近年來房產詐騙猖獗，不論是買房或租房，都有人假冒屋主行騙 。透過產權查詢核對屋主身份，可大幅降低遇到假屋主、被騙金錢的風險 。同時也能預防日後任何所有權爭議，確保您的不動產權利不受侵犯 。
- 確認產權是否清晰：透過謄本調查，您可以了解該房屋是否存在共有或權利瑕疵。例如查明房子是不是多人共有、是否涉及繼承未辦完或贈與等複雜情形 。若有共有人未同意出售，交易將無法完成，因此提前掌握很重要。另外，您也能檢視有無抵押權設定、遭法院查封等情況 。產權是否「一乾二淨」會直接影響未來過戶的順利與否——產權清晰無爭議的房子才能安心買進。
- 加快交易進度：事先做好產權功課，了解屋主及房屋狀況，能讓後續交易流程更順暢。 例如，如果發現有抵押設定，買賣雙方可及早討論清償方式，避免臨到過戶才手忙腳亂。同樣地，若產權文件齊備且權利狀態單純，買方在辦理貸款、簽約等環節也會更快，不會因臨時發現問題而延誤時程 。提前排除產權障礙，整個買房流程才能按計畫進行。
- 協助合理定價與談判：完整的產權資訊對評估房屋價值很有幫助 。比如，一戶房子如果查出有複雜的產權問題（共有人多、有未解除的抵押等），其市場價值可能會受影響，買方就能據此調整心理價格。此外，了解屋主是否仍背負貸款、資金壓力如何，也可以作為議價時的談判籌碼 。權利瑕疵多的物件，買方有理由要求更低價格或附帶條件；反之，若產權狀況乾淨，價格評估就以房屋本身條件為主，不會有隱藏成本。總之，查清產權讓您心中有數，在議價時更有底氣 。
經由上述原因可以看出，「查屋主」絕非多此一舉，而是購屋流程中不可或缺的一環。它不僅保障了交易安全，也讓買方在價格談判與流程掌控上處於有利地位。
查詢過程常見問題（FAQ）
在實際查詢房屋產權時，購屋新手常會遇到一些疑問。以下整理幾個常見問題並予以解答：
Q1: 我沒有土地地號或建號資訊，怎麼查房屋所有權人？
A: 若您只有房屋的地址卻不清楚其地號或建號，可以先利用內政部提供的「地籍圖資網路便民系統」來查詢 。在該系統中選擇「門牌查詢」，輸入房屋的門牌地址，即可查出對應的地段、小段以及地號/建號。取得這些編號後，就能在地政事務所或電子謄本系統中進一步查詢所有權人資訊。如果不方便使用線上系統，也可以攜帶地址資訊直接到地政事務所請工作人員協助找到地建號。另外，在找屋或看屋時，向賣方索取權狀影本參考，也是獲取地號建號的途徑之一。
Q2: 查詢需要花多少時間？多久能拿到結果？
A: 產權查詢的效率其實很高。臨櫃申請時，通常在繳費後等待幾分鐘即可取得列印好的謄本（除非現場查詢人數多，可能需要排隊等候）。線上查詢則更快：在電子謄本系統送出申請約3～5分鐘後，就能下載到電子謄本 。整體來說，無論臨櫃或線上，一次不動產所有權人查詢大約十分鐘內即可完成，非常即時方便。
Q3: 房屋產權資料任何人都能查嗎？這樣會不會有隱私疑慮？
A: 我國地籍資料採取「分級揭露」原則。任何人都可以依法申請調閱不動產謄本，但一般民眾取得的是「第二類謄本」，其中屋主的部分個資會經過隱匿（例如出生日期、身分證字號會隱藏） 。只有產權本人、利害關係人或經授權代理人，才能申請顯示完整個資的第一類或第三類謄本 。因此，您無需擔心隱私外泄——謄本公開的資訊僅限必要的產權狀態，個人敏感資料仍受保護。而無論申請人是誰，房屋的所有權人姓名、權利內容等基本產權資訊是公開可查的，這也是保障交易安全的需要。
Q4: 查詢房屋所有權人的費用是多少？
A: 查房屋或土地謄本相當平價。不論臨櫃申請紙本或線上申請電子謄本，其費用都是每張謄本新臺幣20元 （按實際頁數計費）。通常一份房屋或土地登記謄本可能只要一兩頁，費用不過二、三十元而已。如果使用電傳系統查詢，則採每筆資料10元計費 （如該房屋有兩位共有權人則算兩筆20元），但電傳資料僅供參考、不具法律效力。總之，相較房產動輒數百萬的價值，花少少的二十元確認產權是非常值得的。另外，若透過超商多媒體機台查詢（須有自然人憑證），也會依照上述標準收費。
補充：房屋買賣相關的產權注意事項
完成房屋所有權人查詢後，買方在進入簽約程序前，還應該注意以下幾點，以確保交易萬無一失：
再次核對屋主身份與產權變動：在簽約當天或交屋前，建議再次向地政機關調閱最新謄本，確認屋主姓名與您之前查詢時一致，產權狀態沒有新變化。這是因為在您查詢之後到交易完成前這段時間內，不排除賣方又設定新抵押貸款、遭遇查封等狀況。因此，臨門一腳再查核一次，確保產權依然清晰。內政部也提供「地籍異動即時通」服務，可讓所有權人在其名下不動產被設定抵押或移轉時即時收到通知 。若您擔心產權在交易途中被異動，不妨請屋主申請這項服務提高保障。
必要時尋求專業協助：若查詢過程發現產權較為複雜（例如有多位繼承人尚未完成權屬變更，或房屋涉及法拍程序等），建議諮詢不動產代書（地政士）或律師的意見。專業人士可以協助您解讀產權文件、提供法律建議，甚至代為處理產權瑕疵的排除。他們也能在簽約時擔任見證人或公證，確保合約內容合法、雙方權利義務明確。如果您是首購族對流程不熟悉，聘請代書協助辦理過戶和貸款事宜也是值得考慮的，畢竟專業介入能降低出錯機率。
提防房產交易常見詐騙手法：購屋過程中仍需保持警覺，避免落入不法手段。除了假屋主行騙之外，還有其他常見詐騙例如：誘騙屋主將房屋做抵押貸款套現後捲款、偽造文件辦理過戶、假裝買方在交屋前要求屋主先搬遷交付等等。對買方而言，應注意核對賣方的身分證與權狀上名字是否一致、簽約及交屋款項均透過履約保證或第三方保管，避免直接交付現金給不明對象。一旦遇到可疑情形（例如賣方催促匆忙簽約或拒絕提供權狀），務必暫緩交易並多方查證。牢記：產權查詢只是第一步，全程謹慎和多一分驗證，才能確保您的購屋交易安全無虞。
結論
房屋所有權人查詢是房屋買賣流程中不可或缺的關鍵步驟。透過查詢地政謄本，買方可以確認屋主身份、了解房屋有無抵押查封等權利負擔，從而保障交易安全、加速辦理進程並為議價提供依據 。從0到1掌握產權調查的方法，使您在購屋時更加胸有成竹。請記住，在使用這些產權資訊時也要遵守相關法規、尊重他人隱私 。只要合法善用產權查詢工具，每個買家都能更有信心地完成屬於自己的房產交易！
台北包租代管推薦: 甜家國際共生公寓（Home Sweet Home）
想把房屋所有權人查詢做到位、又希望買來先出租更省心？交給甜家：從產權檢核、招租與合約到金流代管與維修，一條龍幫你顧好房子、穩住現金流。
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