Last Updated on 9 9 月, 2025 by 甜家團隊 HSH Team
租約到期了，房客還想繼續住，房東也想繼續收租金，這時候該怎麼辦？許多人都會選擇「不續約也不搬家」，讓租賃關係繼續下去。但您知道嗎？一個不經意的動作，就可能讓「定期租約」自動轉為法律上保障更強大的「不定期租約」！
這兩種租約沒有絕對的好壞，而是各有其優點與風險。這篇文章將從法律、實務層面等角度深入解析各自的優劣，幫助房東與房客都能做出最適合自己的選擇，創造更和諧的租賃關係，帶您輕鬆搞懂定期與不定期租約的差異。
目錄
不定期租約的定義：何時從「定期」轉為「不定期」？
不定期租約並非一開始就存在，它是由《民法》第451條所賦予的特別身份。這條法律規定，當租約期滿後，如果承租人繼續使用房屋，而出租人也沒有立即提出反對，那麼原有的定期租約就會被視為「以不定期限繼續租賃」。
它成立的兩個核心條件非常單純：
- 定期租約期滿：合約上寫明的租賃日期已經過了。
- 房東沒有立即說「不」：租約期滿後，房客繼續住在屋內，而房東沒有在第一時間明確反對，並且繼續收取租金。
只要這兩個條件同時滿足，法律就會為了保障房客的居住權，自動讓這段關係轉為不定期租約。這不是陷阱，而是法律賦予的保護機制。
生活中的小故事：不經意的租約轉變
王先生與小陳簽了一份一年期的租約，合約在2024年12月31日到期。
- 如果想維持定期租約： 王先生應在12月到期前，主動與小陳討論續約事宜。若決定不再續租，需提前告知，並在12月31日完成點交。如果雙方都想繼續，則應重新簽訂一份新的定期租約。
- 如果不小心轉為不定期： 12月31日到了，雙方都忘了續約這回事。小陳繼續住在裡面，並在隔月1月1日照常匯款，王先生也照常收下。 此時，這份租約已經從定期轉為不定期了。王先生無法再隨意以「租約到期」為由請小陳搬家，必須符合更嚴格的法律規範。
兩種租約大比拚：優點、缺點與風險解析
定期租約：明確與穩定
定期租約是市場上最常見的租賃形式，其最大的特色就是明確性。從租期、租金到雙方的權利義務，所有細節都白紙黑字寫在合約上，為租賃雙方提供了強大的穩定性和可預期性。
對房東：
- 優點：
- 租金收入穩定：有固定租期與租金，可方便進行財務規劃。
- 收回房屋的自主權：租約期滿後，房東可以自由選擇收回房屋自用、重新裝修或尋找新房客。
- 違約處理有依據：當房客在租期內提前搬家或有違約行為時，可依合約明確要求支付違約金或進行賠償。
- 缺點：
- 欠缺彈性：若在租期內遇到市場租金上漲，無法任意調漲租金。
- 繁瑣的續約流程：即使是長期穩定的好房客，每到租期結束都必須重新走一次簽約或續約的流程。
對房客：
- 優點：
- 居住權與租金的保障：合約期間內，房東不能隨意趕人，租金也不會被隨意調漲，讓居住生活更有安全感。
- 長期規劃的基石：能安心規劃長期的生活與工作，不用擔心租期到了就得搬家。
- 缺點：
- 提前搬家的限制：若因為工作變動或其他突發狀況需要提前搬家，可能需要支付高額違約金，影響居住的機動性。
適合對象與時機：
- 適合房東：對於想穩定收租、希望定期重新評估租金或有未來賣房、自住計畫的房東，定期租約是最佳選擇。
- 適合房客：對於有長期居住需求，或對租金穩定性有高度要求的上班族、學生、家庭等，定期租約能提供最堅實的保障。
不定期租約：彈性與法律保障
不定期租約最大的特色是彈性，雙方不受合約期限的束縛，可以自由決定租賃關係的延續。然而，這種彈性也伴隨著《土地法》對房客居住權的強大保障。
對房東：
- 優點：
- 省去續約麻煩：與長期穩定且無糾紛的房客維持不定期租約，可以省去每年簽訂續約的行政流程。
- 缺點：
- 收回房屋極為困難：這是房東最大的風險。房東若想收回房屋，必須符合《土地法》第100條的嚴格規定，且需舉證證明，否則將無法終止租約。
- 租金調漲不易：無法單方面調漲租金，若與房客協商不成，只能透過調解或訴訟途徑。
對房客：
- 優點：
- 最強大的居住保障：房東不能隨意以「租約到期」為由請你搬家，除非房客有重大違規，否則居住權受到法律的強大保護。
- 高度的居住彈性：如果想搬家，通常只需要提前告知，無需擔心支付違約金。
- 缺點：
- 未來的不確定性：儘管有法律保障，但當房東提出合法的終止事由（如自住），房客最終仍需搬離。這種不確定性，可能會讓人感到困擾。
適合對象與時機：
- 適合房東：對於租金收入不急需調漲，且與房客關係良好，不介意長期出租的佛系房東，不定期租約能省去續約的麻煩。
- 適合房客：對於居住時間不確定、未來有變動計畫（如工作調動、學業結束）或希望在短期內有高度彈性的租客，不定期租約是個不錯的選擇。
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如何終止不定期租約？房東房客都該懂的終止SOP
終止不定期租約，並非口頭說了就算數，它需要遵循特定的法律規範與程序，以確保雙方的權益。這個過程的核心精神，是平衡《民法》所賦予的終止自由，與《土地法》對房客居住權的保障。
1. 了解法律規定的終止事由
根據《民法》第450條的規定，不定期租約的終止應提前通知對方。然而，法律為了防止房東濫用權力，又在《土地法》第100條中，對房東收回房屋設立了六個嚴格的限制。房東若想終止租約，必須符合其中一項才能合法收回：
- 房東收回自住或重新建築時。
- 房客轉租給他人，且房東不知情或不同意時。
- 房客積欠租金，在扣除押金後，仍達兩個月以上時。
- 房客將房屋用於違反法令的用途時。
- 房客違反租約規定時（需有明確條文）。
- 房客損壞房屋或附屬物品，且不願賠償時。
2. 確定並執行書面通知程序
一旦確定終止事由後，終止租約的通知應該以書面形式進行。這是為了避免未來產生「我沒收到」的爭議。建議使用存證信函或律師函，清楚載明終止租約的日期及原因，以留下具有法律效力的證據。
根據《民法》第450條第3項，若租金是以月為單位支付，終止通知應至少在一個月前發出，並以該月的最後一日作為終止日。這給予了另一方足夠的時間來應對，無論是找房還是找新房客。
3. 協商與順利點交
在書面通知送達後，雙方應積極協商終止租賃的相關細節，例如：
- 搬遷時間：給予房客合理的搬家時間。
- 房屋點交：確認房屋現況，有無損壞。
- 押金退還：在確認房屋無損壞且無積欠費用後，房東應儘速退還押金。
透過協商，雙方可以避免不必要的法律糾紛，以友好方式結束租賃關係。
不定期租約的潛在風險與應對
不定期租約因為少了租期的限制，雖然帶來了彈性，但也可能產生一些特殊的狀況。對於房東與房客而言，提前了解這些潛在風險並掌握應對方法，是維持和諧租賃關係的關鍵。以下將針對幾個常見的議題進行解析。
1. 終止租約的條件與限制
終止不定期租約，並非口頭說了就算數，它需要遵循特定的法律規範與程序，以確保雙方的權益。這個過程的核心精神，是平衡《民法》所賦予的終止自由，與《土地法》對房客居住權的保障。
根據《土地法》第100條的規定，房東若想收回房屋，必須符合以下六項嚴格的限制之一，才能合法終止租約：
- 房東收回自住或重新建築時。
- 房客轉租給他人時。
- 房客積欠租金，在扣除押金後，仍達兩個月以上時。
- 房客以房屋作為非法用途時。
- 房客違反租賃契約時。
- 房客損壞房屋或附屬物品，且不願賠償時。
實務應對：若房東主張符合上述事由，必須負起舉證責任。例如，若以「自住」為由，房東必須證明自己有真實且迫切的居住需求。若房客並無違約，卻面臨房東終止租約的要求，可向鄉鎮市區公所申請調解，或尋求法律諮詢。
2. 租金調整的協商與處理
不定期租約的租金調整，不能由房東單方面決定。根據《民法》第442條，若雙方對租金無法達成協議，可依周邊行情變動，請求法院裁定調漲。
實務應對流程：
- 協商先行：房東可先與房客協議，並提供周邊租金行情作為佐證。
- 尋求調解：若協商無果，可向鄉鎮市區公所的調解委員會申請調解。這是一個免費且有效率的解決方案，透過第三方公正人士協助溝通，有很高的成功率。
- 訴訟途徑：若調解失敗，房東才能向法院提起訴訟，請求法官裁定租金調漲幅度。
3. 終止租約，搬遷費用是否必要？
實務上「搬遷費」已是慣例。雖然法律沒有明文規定，但在不定期租約中，若房客並無違約卻因房東的緣故而被迫搬遷，勢必產生尋找新住處、搬家等費用。
合理金額參考：搬遷費的金額沒有固定標準，通常會綜合考量以下因素，並以1至2個月的租金為基準進行協商，以促成雙方和解：
- 租金多寡：以1至2個月的租金為基準。
- 租期長短：租期越長，搬遷費用越可能提高。
- 市場行情：當地租屋市場的緊張程度也會影響。
4. 房屋損壞，修繕責任歸屬有改變嗎？
答案是：沒有改變，修繕責任仍維持原契約精神。 不定期租約只是租賃期限的延續，並不會改變雙方的權利義務。除非雙方有特別約定，否則：
- 房東責任：房屋結構性問題、重大管線損壞、自然損耗（如屋頂漏水、牆面壁癌、電線老化）。
- 房客責任：因房客使用不當造成的損壞，或生活消耗品（如燈泡、電池、水龍頭橡圈）。
若房東遲遲不願修繕，房客可依《民法》規定，自行修繕後從租金中扣除費用，但務必保留所有收據與證據，並事先發出書面通知。
常見租約QA
Q1：房東想提前收回房屋，真的只能等《土地法》100條的理由嗎？
A： 是的。在不定期租約下，房東不能以其他理由要求房客搬離，法律賦予房客強大的居住保障。房東必須嚴格符合《土地法》第100條的六項法定事由，例如「收回自住」或「房客違法使用房屋」，並負起舉證責任。
Q2：口頭說續約，算數嗎？
A： 法律上，口頭協議雖有效力，但在租賃關係中，最常見的爭議就是「舉證困難」。為了避免定期租約自動轉為不定期租約，房東與房客都應重新簽訂書面契約，並清楚載明租期、租金與雙方權利義務，這才是最能保障彼此權益的做法。
Q3：如果房東想漲租，房客不同意怎麼辦？
A： 如果雙方無法協議，房東不能單方面漲租。建議雙方可以向當地的鄉鎮市區公所調解委員會申請調解，由第三方公正人士居中協調。若調解不成立，房東才能向法院提起訴訟，由法官裁定租金。
Q4：房客因不定期租約被要求搬家，搬遷費的金額有法律規定嗎？
A： 法律上沒有明文規定搬遷費的金額，但這已是實務上的慣例。通常會以1至2個月的租金為參考基準，並考量租期的長短與搬家成本。支付搬遷費有助於加速雙方達成共識，避免漫長的訴訟程序。
Q5：不定期租約下，押金如何處理？
A： 不定期租約並不會改變押金的性質與處理方式。押金的返還，仍應依雙方最初簽訂的契約約定。若沒有特別約定，依《民法》規定，房東應於租約終止，並扣除房客應負擔的費用（如欠繳租金、損壞賠償等）後，將剩餘押金返還給房客。
Q6：如果租約期間房屋被賣掉了，不定期租約還有效嗎？
A： 答案是肯定的。根據**「買賣不破租賃」**的法律原則，即使房屋所有權轉移，原有的不定期租約關係依然存在。新房東必須繼承原房東的所有權利與義務，不能隨意終止租約或要求房客搬離。
Q7：房客想搬家，需要提前多久告知房東？
A： 《民法》並無規定不定期租約的通知期限。但實務上，房客應提前給予房東「合理的通知期間」，讓房東有足夠時間尋找新房客。建議比照一般定期租約，提前至少一個月以書面（如簡訊或通訊軟體）告知，不僅能展現誠意，也能避免不必要的糾紛。
結論：從「看合約」到「懂法律」，創造雙贏租賃關係
不定期租約並非洪水猛獸，它只是法律為保障居住權所設的一道防線。理解並善用它，房東可以透過更明確的管理方式，避免未來不必要的麻煩；房客則能獲得更穩固的居住保障。
無論是房東或房客，租賃關係的基石都是信任與溝通。這份指南，希望能幫助您從單純「看合約」，進階到「懂法律」，最終創造出一個清晰、和諧且雙贏的租賃體驗。
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