什麼是「包租代管」？
包租代管是兩個不同的服務：
「包租」由租賃業者和房東簽約，在合約期間支付固定租金給房東，業者會以二房東的身分，將房子轉租給租客，並同時管理房屋現況。
「代管」業者是從旁協助的角色，尋找房客、房屋管理與協助房東和房客簽約。
包租代管是兩個服務，以下是兩個服務的簡單說明
「包租」
由業者和房東簽約，在合約期間支付租金給房東，業者會以二房東的身分，將房子轉租給租客，並同時管理房屋現況。
「代管」
業者是從旁協助的角色，尋找房客、房屋管理與協助房東和房客簽約。
為什麼要將房屋交給【包租代管】業者來處理呢？
自己出租難道不好嗎？
包租代管最大化的減輕了房東的負擔，在出租前房客的帶看需求、出租後的管理，包括房屋內部設施的修繕都會直接由業者這邊進行管理。並且房東不需要擔心租金的空窗期，在合約期間內並不會因房客的離開進一步影響租金的收入。
包租代管最大化的減輕了房東的負擔，在出租前房客的帶看需求、出租後的管理，包括房屋內部設施的修繕都會直接由業者這邊進行管理。並且房東不需要擔心租金的空窗期，在合約期間內並不會因房客的離開進一步影響租金的收入。
租房除了考慮到收益以外，還需要將租房所得稅，地價稅，房屋稅的部分考慮進去，目前交給包租代管都有相比於自己出租減免40%稅額，將稅額考慮進去，那其實租金收益會比自租還要更多。
租房除了考慮到收益以外，還需要將租房所得稅，地價稅，房屋稅的部分考慮進去，目前交給包租代管都有相比於自己出租減免40%稅額，將稅額考慮進去，那其實租金收益會比自租還要更多。
有閒置房屋選擇包租代管、仲介代租的區別？
仲介代租
不論是帶看房屋，還是房屋的日常修繕事宜通通可以交給包租代管，後續房客入住後的管理也涵蓋其中。
仲介代租提供的服務是帶房客看房屋、協助房客與房東簽約；而房客入住後的服務則依仲介個人，並沒有外界的法律約束。
對於房東而言，只有一位長期租賃的房客，且業者受到公會約束，保證準時交租，不須擔心找不到租客、無法收到租金、且房東須自己負擔空窗期等問題。
通常仲介會向房東與房客收取半個月至一個月租金，作為仲介費用外；房東需自己花時間、心力在負責簽約後收租、房屋修繕、房客管理等問題上面。
包租代管跟仲介代租是不一樣的，主要是仲介代租是協助媒合房東與房客，一但媒合到仲介代租的服務就結束了。包租代管是從房屋整理，裝潢規劃，後續房客合約簽約，房屋維護，包租代管提供的是整合式的服務。
包租代管
不論是帶看房屋，還是房屋的日常修繕事宜通通可以交給包租代管，後續房客入住後的管理也涵蓋其中。
對於房東而言，只有一位長期租賃的房客，且業者受到公會約束，保證準時交租，不須擔心找不到租客，無法收到租金，且房東須自己負擔空窗期等問題。
仲介代租
仲介代租提供的服務是帶房客看房屋、協助房客與房東簽約；而房客入住後的服務則依仲介個人，並沒有外界的法律約束。
通常仲介會向房東與房客收取半個月至一個月租金，作為仲介費用外；房東需自己花時間、心力在負責簽約後收租、房屋修繕、房客管理等問題上面。
台灣未來自租的模式會越來越少
包租代管公司擁有專業的管理知識與經驗，將房子交給包租代管公司可以免去與租客打交道的麻煩，包租代管公司負責租客的篩選，租賃合約的簽訂，租金收取，以及對房屋定期檢查維修等工作，房東可以能夠專注於其他事情上面 。
除此之外，包租代管公司通常也包含其他額外為房子增值的服務，比如說裝潢的建議，租賃保險等，另外，房子擁有長期租賃的穩定現金流，也可以提高房子本身的價值，未來將房子售出時，有可能獲得一個更好的價格。
當然現在將房子交付給包租代管還有稅賦相關的減免，自租的價格扣除成本，收益其實並沒有多出很多，但是額外需付出很多精力。以上幾點就是將房子交付給包租代管的好處。
包租代管－所得稅篇
《租賃住宅市場發展及管理條例》第17條提及房東與包租代管業者合作可享有所得稅優惠：
每月租金收入不超過6,000元免徵所得稅；
每月租金收入於6,000元 ~ 20,000之間，可將53%認列為必要費用；
每月租金收入於20,000元以上，可將43%認列為必要費用，以此鼓勵房東與民間包租代管業者合作。
| 出租方式 |  | 房東自租 | |
|---|---|---|---|
| 法源依據 | 租賃市場發展及管理條例 §17 | 所得稅法 §14 | |
| 租金稅賦減免優惠 （每屋每月） | 免稅 | $0 - $6,000 元 | 無 |
| 53%免稅 | $6,001 - $20,000 元 | 無 | |
| 43%免稅 | $20,001 元 ～ 以上 | 租金總額 | |
| 舉例說明：假使房東楊先生，每月租金3萬元整，個人所得適用所得稅率20% | |||
|---|---|---|---|
| 房東自租 | ||
| 租金須計稅金額 | 免稅 | $6,000 元 | 無 |
| 53%免稅 | $14,000 元 | 無 | |
| 43%免稅 | $10,000 元 | $30,000 元 | |
| 所得稅額計算 | 每年應計稅租金總額 = [($6,000 X 0% + ($2萬 - $6,000) X (1 - 53%) + ($3萬 - $2萬) X (1 - 43%)] X 12個月 = $147,360 $147,360 X 20% = $29,472 /年 | 每年應計稅租金總額 =$3萬 X 12個月 X (1 - 43%) = $205,200 $205,200 X 20% = $41,040 /年 |
|
| 應繳租賃所得稅額 | 稅額應繳 $29,472 | 稅額應繳 $41,040 | |
房東的租賃所得示意圖（以月租金3萬為例）
包租代管－房屋稅篇
租賃市場發展及管理條例§18 規定符合條件的租賃住宅可以由直轄市、縣（市）政府給予適當的地價稅及房屋稅減徵。而根據臺北市個人租賃住宅委託包租代管減徵地價稅及房屋稅自治條例§2：「適用減稅優惠的資格條件，主要為個人住宅所有權人將住宅「委託包租業」或「委託代管業」處理，並簽訂約定居住使用1年以上的契約。符合條件者，可享有地價稅與房屋稅減徵40%的優惠。 但每屋減徵地價稅額及房屋稅額各以新臺幣一萬元為上限。」
並且於2025/05月起，房屋稅2.0新制正式上路，與包租代管業者合作後的稅負減免優惠，成為許多房東的新選擇。
| 舉例說明：房東楊先生，全國持有1戶，房屋評定現值80萬 此房屋出租申報租賃所得達租金標準，適用台北市非自住房屋稅率1.5% 房屋稅 = 房屋評定現值（房屋課稅現值） × 房屋稅率 |
||
|---|---|---|
| 房東自租 | |
| 稅率優惠 | 1.5% - (1.5% X 40%) = 0.9% | 1.5% |
| 房屋稅額計算 | 減徵前應繳稅額$12,000 減徵後應繳 $800,000 X 0.9% = $7,200 減徵稅額優惠 $12,000 - $7,200 = $4,800 < $10,000 未達減徵上限1萬，以減徵優惠 $4,800 計算。 | $800,000 X 1.5% = $12,000 |
| 應繳稅額 | 稅額應繳 $7,200 | 稅額應繳 $25,600 |
房東的房屋稅示意圖（以房屋評定現值80萬為例）
包租代管－地價稅篇
租賃市場發展及管理條例§18 規定符合條件的租賃住宅可以由直轄市、縣（市）政府給予適當的地價稅及房屋稅減徵。
而根據臺北市個人租賃住宅委託包租代管減徵地價稅及房屋稅自治條例§2：「適用減稅優惠的資格條件，主要為個人住宅所有權人將住宅「委託包租業」或「委託代管業」處理，並簽訂約定居住使用1年以上的契約。符合條件者，可享有地價稅與房屋稅減徵40%的優惠。但每屋減徵地價稅額及房屋稅額各以新臺幣一萬元為上限。 」
即使有減徵上限，與房東自租相比仍擁有更好的減免。
| 舉例說明：假使房東楊先生，課稅地價70萬、適用第一級地價稅率 地價稅額 = 課稅地價 X 對應的地價稅率 – 累進差額 |
||
|---|---|---|
| 房東自租 | |
| 稅率優惠 | 10‰ - (10‰ X 40%) = 6‰ | 10‰ |
| 地價稅額計算 | 減徵前應繳稅額$17,000 減徵後應繳 $17,000 X 6‰ = $4,200 減徵稅額優惠 $17,000 - $4,200 = $12,800 > $10,000 須以減徵上限1萬元計算 | $700,000 X 10‰ = $17,000 |
| 應繳稅額 | $17,000 - $10,000 = $7,000 稅額應繳 $7,000 | 稅額應繳 $17,000 |
房東的地價稅示意圖（以課稅地價70萬為例）
包租代管－優質業者推薦
Home Sweet Home Share House甜家國際共居公寓，通過品牌化的租屋經營管理及高品質的客戶服務，提供給年輕人有品質且靈活的租屋方案，是房東值得信賴的長期合作夥伴。成立於2019年，甜家在台北經營期間，深受北漂青年 & 留學及國際人士的喜愛。成立以來，收到近12000次的社群官網房源咨詢、近3000份的入住申請；住房率接近九成，續約率和住戶滿意度也維持良好。
品牌管理下的「包租代管」可以提升房屋的價值
原本已經閒置三年的公寓，房東是一個有兩個小孩的媽媽，根本沒有時間處理。後來交由HSH品牌公寓團隊來做管理，除了每月穩定收到租金、活化資產，而且還不需要花時間管理房客，房東的生活變得更單純了。
房東購置來做資產規劃的房屋，由於是設定為一個10年的資產規劃，所以將房屋交付給HSH品牌公寓團隊，HSH除了協助租金規劃、活化資產，並且重新裝修提升房屋的價值，未來房東要將房子賣出時可以有一個更好的價格。
家裡長輩留下的房子，房東又長期定居國外，交給親戚管理問題複雜，所以房子就只能夠一直閒置著，HSH品牌公寓團隊協助房東規劃租金、提升房屋價值，並且重新整理過後，未來房屋的規劃選擇變得更多了。
我平常長時間不在台灣，之前委託仲介、家人還是需要花很多時間處理雜事。但與甜家合作後，我可以有更多的時間與家人相處、也不必擔心房子在台灣遇到修繕上或其他的問題，真心推薦給大家。
原本是自住的房子，因為搬了新家想要讓舊家可以出租，不要是空屋的情況。因緣際會下了解到甜家，甜家很細心地與我們討論，了解我們的需求，合作下來是十分可靠的團隊。
因為想要讓房子即使在等待都更的期間，能有更靈活的運用，在與甜家聯繫後，決定嘗試包租代管的形式，交由專業團隊管理，目前合作了兩三年，大大減輕了自己的負擔！
跟「包租代管」業者合作有什麼好處？
只須要面對一位租客
一次面對好幾個租客，管理起來真的好麻煩，交給包租代管來輕鬆你的生活。
增加投資報酬率
跟著政府的政策中，將房屋交給包租代管，會友所得稅、地價稅、房屋稅的減免。
專業的房屋管理
房屋一下這個壞那個壞，只需要修一點點，卻要花大錢請師傅，直接交給包租代管來管理房子吧。
沒有空窗期
房客已經走了一個多月了，下個房客還沒有找到，真的很心煩，交給包租代管來分散風險。
法律保障
簽署公證合約，對房東有保障，有糾紛時直接按照合約來走，不用走曠日費時的法院流程。
跟「包租代管」業者合作有什麼好處？
只需要面對一位租客
增加投資報酬率
專業的房屋管理
沒有空窗期
法律保障
一次面對好幾個租客，管理起來真的好麻煩，交給包租代管來處理輕鬆你的生活。
跟著政府的政策走，將房屋交給包租代管，會有所得稅、地價稅、房屋稅的的減免。
房屋一下這個壞那個壞，只需要修一點點，卻要花大錢請師傅，直接交給包租代管來管理房子吧。
房客已經走了一個多月了，下個房客還沒有找到，真的很心煩，交給包租代管來分散風險。
簽署公證合約，對房東有保障，有糾紛時直接按照合約來走，不用走曠日費時的法院流程。
HSH甜家｜包租代管合作流程
提供房源資訊
在 HSH 官網填寫房源合作表單，並透過 HSH 官方 Line 帳號或官方 Facebook Messenger 聯絡我們。
專人現場場勘
報價 & 簽約
安心收租
- 了解具體的入住流程詳情和常見問題，請查看[包租代管合作須知]、[包租代管 常見問題]。
包租代管 | 合作須知
• HSH團隊上班時間：週一 ~ 週五 09:00-18:00。（遇國定假日休息）
• 甜家團隊會根據房源位置、格局類型等基本狀況進行初步評估並回覆信件或訊息給您。也會在這個階段請房東協助提供房源的照片或影片。
• 初步確認合作意向後，甜家團隊會安排致電，與房東說明介紹甜家的合作方式、瞭解案源的細節狀況、房東的疑問等。
• 甜家也會與房東了解是否房源有更深入的未來規劃（例如：之後想要收回自住、等待都更等等）。
• 甜家與房東確認後，將約定簽約時間，並合約將會進行公證，同時保障房東的權益。
• 簽約完成後，房東交付鑰匙與甜家；甜家會進行內部的整理、規劃。房東就不必煩惱出租、修繕等事情，每月安心收租！
包租代管 | 常見問題
資格與申請條件
合作模式與服務內容
出售：房屋交給包租代管後，稅務上會被視為「非自住房屋」，房屋稅和地價稅都會改為較高的非自住稅率。 所以如果之後要賣房的計畫，且在出售前沒有恢復自住用途，將無法適用「自住房優惠稅率」的房地合一稅，稅負會變高。甜家建議：若有出售打算，可在賣房前結束包租代管合約，並恢復自住狀態，符合稅務規定後出售，可節省不少稅金。
租金與稅務
房屋修繕與使用
什麼樣的人適合把房屋交給 「包租代管」業者？
你還覺得房子的事要親力親為嗎?若是處理繁瑣事情的時間可以拿來陪伴家人，或是做自己喜歡的休閒活動，你願意嗎?
讓包租代管業者來協助與規劃更有效率的方式來管理所擁有的物件。
將房屋交給專業的包租代管已經是趨勢，自己管理的時代已經過去。
